加快40B流程的速度Gregory T. Federspiel
在刚刚过去的星期一举行的土地管理“高峰会”上，各土地管理委员会、立法会议员和财务委员会齐聚一堂，检讨多项博天堂集团官网措施的进展，并与城市顾问就40B的程序进行了深入讨论。这次讨论使董事会和委员会成员有机会更好地了解，一旦市镇收到拟议的40B项目的正式提交，将会发生什么。
40B项目是指开发商提出的新住宅开发项目中，至少有25%的单元低于市场价格。通常情况下，40B项目寻求的单位密度高于分区法规通常允许的密度。Mass General Law第40B章允许这种更高的密度，凌驾于当地分区之上，以换取为中低收入居民提供经济适用房。
由于我们目前的住房存量中只有不到5%被官方认定为经济适用房，我们无法声称该镇的住房存量“符合当地住房需求”（至少需要10%才能做出这种说法）。我们也没有资格获得其他“安全港”，这将使我们在制定一个400亿美元的项目时拥有更大的发言权(我们有超过1.5%的土地基础用于经济适用房-我们不到0.5%；显示房屋建造计划取得明确进展；申请单位超过200个。)
这意味着开发商很有可能成功获得建设40B项目所需的许可。即使我们当地的分区上诉委员会（作为该项目所需的综合许可证的签发机构）拒绝了该项目，开发商也可以向州住房上诉委员会提出上诉，因为该委员会希望看到更多的住房，因此很可能会颁发许可证。
正如市律师在周一的会议上所解释的那样，在与ZBA进行正式许可程序之前，让市政委员就开发协议进行谈判，可以帮助项目朝着更有利于城市的方向发展。与市议员达成的开发协议可以解决诸如单位数量、为当地偏好预留的单位、视觉影响以及缓解措施等问题，以抵消对市政服务的影响。如果没有事先解决这些问题，ZBA的过程可能会更加漫长，开发商可以向国家上诉ZBA的决定。在这一点上，该镇失去了很多杠杆作用。
市政委员们认为，值得追求法规允许的地方倡议项目（“友好的40B”），从而谈判一项开发协议。我们预计，开发商将在9月初之前提供该拟议项目的详细资料，该项目将在阿特沃特大道对面的上学校街（Upper School street）上进行。委员们将在秋季举行公开会议，期间开发商将提交他们的提案，并进行公开的谈判过程。在此之前，以及在谈判期间，立法会议员会征询各土地管理委员会和公众的意见。其目标是在11月之前与开发商达成协议。
有了开发协议，开发商可以向州政府申请项目资格证书。（另外，开发商也可以在没有与镇政府达成协议的情况下向州政府提出申请，但如果有镇政府的协议，这个过程会更快。）一旦收到项目资格信，项目将进入ZBA之前的正式听证程序。ZBA的听证会可能需要几个月才能得出结论。如果有开发协议，协议中包含的条件将成为ZBA决策的一部分。假设做出了积极的决定，项目就会继续进行。如果没有，开发商可以向可能批准的州提出上诉。虽然州政府的决定可以上诉，但乡镇上诉的成功率并不高。
尽管一些40B项目名声不佳（有些项目确实如此），但开发人员和社区在一个双方都能接受的项目上走到一起的协作过程是可能的。我们总体博天堂集团官网的一个关键目标是使我们的住房存量多样化，并扩大我们的应税商业房地产基础。通过友好的40B项目推进这些目标和其他目标是可能的。